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Hipotecas en Alemania – V

octubre 18, 2021

La hipoteca más adecuada para un expatriado depende de los ingresos, el estilo de vida y las circunstancias personales. Algunas hipotecas alemanas requieren que comience a pagar de inmediato, mientras que otras le permiten retrasar el pago total y solo pagar intereses.

¿Cómo funcionan las hipotecas en Alemania?
Los prestamistas hipotecarios en Alemania le permiten pedir prestado hasta el 100% del valor de la propiedad (aunque tendrá que cubrir algunos otros costos de comprar una casa , como las tarifas de compra , con su propio capital). Si bien algunos bancos alemanes estarán dispuestos a financiar el monto total, los préstamos de alrededor del 80% son más comunes. Los ciudadanos no alemanes se consideran inversiones más riesgosas y, en consecuencia, generalmente se les pedirá que paguen un depósito más grande por adelantado, especialmente si no es residente o no está empleado en Alemania.

Las hipotecas suelen durar de 25 a 30 años, con una tasa de interés fija durante los primeros años. También puede optar por tener interés fijo durante 10, 20 o incluso 30 años a cambio de una tasa general más alta. En comparación con otros países del mundo, las tasas de interés de las hipotecas alemanas son relativamente bajas, generalmente alrededor del 1-2% anual.

Para evitar que alguien obtenga una hipoteca que no pueda pagar, los proveedores de hipotecas se aseguran de que los pagos mensuales de su hipoteca no excedan el 35-40% de su salario . Puede encontrar más información sobre cómo calcular la asequibilidad de su hipoteca y el proceso de solicitud en nuestra página hipotecaria alemana en 10 pasos .

Tipos de hipotecas alemanas
Hay varios tipos diferentes de hipotecas en Alemania. A continuación se proporciona una breve introducción a los tipos más comunes; un asesor hipotecario puede ayudarlo a decidir cuál es el más adecuado para su situación personal. Para ser elegible para todo lo siguiente, debe cumplir con algunos criterios clave .

Hipoteca de anualidades ( Annuitätendarlehen )
La forma más popular de hipoteca en Alemania, una hipoteca de anualidad, es un préstamo a tasa fija durante un período de cinco a 30 años. Su pago hipotecario mensual sigue siendo el mismo durante toda la vigencia de la hipoteca. Al principio, paga principalmente intereses, y una pequeña cantidad se destina a pagar el préstamo original. Con el tiempo, a medida que el préstamo se liquida gradualmente, la parte de intereses disminuye y la parte de reembolso aumenta.

Una peculiaridad del sistema alemán es que los prestamistas normalmente le permitirán establecer la cantidad que desea reembolsar cada mes (como una proporción del préstamo original, entre el 2 y el 10 por ciento por año, conocido como " Tilgung "). También se le puede permitir pagar sumas globales ( Sondertilgung ) para liquidar su hipoteca más rápidamente.

Hipoteca de amortización total ( Volltilgerdarlehen )
La hipoteca de reembolso completo es muy similar a la hipoteca de anualidad, en el sentido de que usted paga una tasa mensual constante compuesta de intereses y reembolsos. La única diferencia es que, en lugar de determinar su tasa de reembolso mensual como un porcentaje del total de la hipoteca, usted especifica un período de tiempo después del cual le gustaría haber reembolsado completamente su préstamo. Por lo tanto, su pago mensual se ajusta para permitirle lograr esto: cuanto más corto sea el plazo que elija, mayor será su reembolso mensual.

Hipoteca solo con intereses ( préstamo bala )
No muy común entre los compradores en Alemania, este tipo de hipoteca casi siempre se usa para propiedades de compra para alquilar. Bajo el modelo de solo interés, sus pagos mensuales no reembolsan el préstamo, cubriendo solo los intereses. Al final del plazo de la hipoteca, vence el monto total pendiente. Los expatriados generalmente necesitarán un gran pago inicial para asegurar una hipoteca con intereses solamente.

Hipoteca de la sociedad constructora ( Bausparen )
Una hipoteca de sociedad de construcción es un tipo de hipoteca que está vinculada a una cuenta de ahorros. Estas hipotecas se caracterizan típicamente por tasas de interés bajas a largo plazo. Hay dos modelos: o ahorra en una cuenta de ahorros designada hasta que sea elegible para una hipoteca, o saca la hipoteca y envía los pagos a una cuenta de ahorros que luego se utiliza para pagar la hipoteca.

Hipotecas a tipo variable ( variables Darlehen )
A diferencia de las hipotecas de tasa fija, como las hipotecas de anualidad y de reembolso completo, las hipotecas de tasa variable, como su nombre indica, tienen tasas de interés variables. Cada tres meses, la tasa de interés se ajusta para reflejar la del Banco Central Europeo.

Este tipo de hipoteca permite a los prestatarios aprovechar las fluctuaciones en las tasas de interés, lo que puede permitir un reembolso más rápido. Las hipotecas variables también son relativamente flexibles, lo que permite al prestatario realizar pagos mayores o rescindir la hipoteca sin sanciones. Este tipo de hipotecas a menudo se combinan con otras hipotecas de tasa fija.

Subsidios y asignaciones hipotecarias
El gobierno alemán ( Bundesregierung ) pone a disposición varios préstamos, asignaciones y subsidios para ayudar a los compradores de vivienda . Estas ofertas de bajo interés generalmente se pueden combinar con hipotecas regulares para ayudar a reducir sus costos generales. Verifique si es elegible y descubra cómo presentar una solicitud.

Comprar una propiedad en Alemania no se trata solo de buscar la casa de sus sueños. Además de ahorrar suficiente capital para pagar los diversos impuestos, costos y tarifas que acompañan a la compra de una propiedad, probablemente necesitará obtener una hipoteca ( Hypothek o Darlehen en alemán). Hay muchos bancos alemanes y otras instituciones que ofrecen hipotecas a los expatriados. Nuestra guía de hipotecas alemanas lo guía a través de la información más importante.

Asesores hipotecarios alemanes
En lugar de ir directamente a través de un banco, muchos expatriados en Alemania optan por consultar con un asesor hipotecario de habla inglesa , que puede ofrecerle consejos personalizados y guiarlo a través de todo el proceso de solicitud.

¿Quién puede obtener una hipoteca en Alemania?
Mucha gente cree que conseguir una hipoteca es mucho más difícil en Alemania que en otros países, especialmente como expatriado. Esto no es estrictamente cierto. Los bancos en Alemania son prestamistas cautelosos y someten a los posibles prestatarios a una cuidadosa verificación de antecedentes. Sin embargo, siempre que cumpla con los requisitos básicos y presente la documentación correcta, no debería tener problemas.

¿Qué tipos de hipotecas son las mejores para los expatriados?
Hay varios tipos diferentes de hipotecas para elegir en Alemania. Su situación financiera y personal determinará cuál es la más adecuada para usted. Para comenzar, hemos preparado una guía de los tipos de hipotecas más comunes en Alemania .

Proceso hipotecario alemán en 10 pasos
El proceso de solicitud de una hipoteca puede parecer abrumador, especialmente si nunca antes la ha solicitado. ¿En qué se diferencia consultar con un agente hipotecario de obtener uno directamente de su banco? ¿Qué es la aprobación previa? ¿Cuánto tiempo dura todo el proceso? Lo guiamos a través de los conceptos básicos en nuestra guía de 10 pasos para obtener una hipoteca en Alemania .

Si está pensando en comprar una casa en Alemania , probablemente necesite una hipoteca. Las hipotecas están disponibles en Alemania tanto para expatriados como para ciudadanos alemanes. Calificar para uno es un proceso bastante simple: deberá cumplir con algunos requisitos básicos y preparar varios documentos con anticipación.

¿Quién puede obtener una hipoteca en Alemania?
No existen restricciones para que los extranjeros compren propiedades en Alemania. En principio, esto significa que cualquier persona que cumpla con los siguientes requisitos básicos es libre de solicitar una hipoteca :

Tiene un permiso de residencia válido que le da permiso para trabajar.
Actualmente estás trabajando en Alemania.
Su empleador o su propia empresa tiene su sede y paga impuestos en Alemania .
Se le paga en euros.
Puede cubrir los costos de cierre con su propio capital (hasta el 15% del precio de compra).
Dependiendo de su situación personal, es posible que también deba cumplir con ciertos requisitos adicionales:

Hipotecas para ciudadanos de la UE
Si es ciudadano de la UE, generalmente puede esperar los mismos límites de endeudamiento que los ciudadanos alemanes (es decir, hasta el 100% del valor de la propiedad). Sin embargo, algunos prestamistas pueden solicitarle un depósito por adelantado mayor.

Hipotecas para ciudadanos extracomunitarios
Los ciudadanos de fuera de la UE con permisos de residencia temporal son, en teoría, elegibles para todo tipo de hipotecas , siempre que cumplan con los siguientes criterios:

Ha trabajado para una empresa alemana durante al menos tres meses.
Estás fuera de tu período de prueba.
Ganas al menos 1.500 – 2.500 euros al mes.
Sin embargo, se considera que tiene un riesgo más alto en comparación con los ciudadanos alemanes y de la UE y, como tal, solo unos pocos bancos estarán dispuestos a prestarle. Aquellos que lo hagan requerirán un depósito por adelantado más grande. Puede mejorar sus posibilidades de obtener la aprobación de una hipoteca si obtiene un permiso de residencia permanente .

Hipotecas para expatriados autónomos
Si trabaja por cuenta propia (es decir, un trabajador autónomo ), puede resultarle más difícil obtener la aprobación de una hipoteca, ya que los bancos generalmente consideran a los empresarios como inversiones más riesgosas. Deberá demostrar que puede realizar reembolsos de manera constante (consulte los documentos requeridos a continuación). Cuanto más tiempo haya trabajado por cuenta propia, más fácil será obtener la aprobación.

Hipotecas para personas que se acercan a la edad de jubilación
Si se está acercando a la edad de jubilación, es posible que le resulte difícil obtener la aprobación de una hipoteca, ya que los préstamos generalmente se otorgan bajo la premisa de que habrá terminado de pagar cuando se jubile. Los prestamistas hipotecarios evaluarán si su pensión cumple con los requisitos de ingresos mínimos.

Si ha estado contribuyendo a una pensión Riester, puede optar por destinar los ahorros a sacar una hipoteca o cancelar su hipoteca existente. Obtenga más información sobre los planes de propiedad de vivienda .

Documentos necesarios para obtener una hipoteca alemana
Para su solicitud de hipoteca, deberá preparar bastantes documentos, que a menudo se remontan a varios años, que demuestren que cumple con los criterios anteriores. Un agente hipotecario puede asesorarle sobre qué documentos necesita exactamente. Esto generalmente incluye:

Una forma de identificación, como un pasaporte (no una licencia de conducir )
Copia del permiso de residencia (si aplica)
Certificado de registro
Prueba del plan de pensiones alemán, como una identificación de la seguridad social
Prueba de capital disponible
Varios documentos relacionados con la propiedad, como extracto de registro de la propiedad, tasación de la propiedad (si corresponde), plano de planta y declaración de división (puede obtenerlos del vendedor o del agente inmobiliario)
Documentos adicionales para empleados:
Deslizamientos salariales de los últimos tres meses
Declaración de salario ( Lohnsteuerbescheinigung ) del año pasado (puede obtenerla de su empleador)
Documentos adicionales para autónomos y autónomos:
Dos declaraciones de impuestos más recientes
Dos evaluaciones de impuestos más recientes ( Steuerbescheid ) de la oficina de impuestos alemana
Cuenta de pérdidas y ganancias del año anterior, verificada por su contador
El proceso hipotecario alemán
Una vez que esté satisfecho de que cumple con los requisitos básicos y puede proporcionar los documentos necesarios, puede iniciar el proceso de solicitud de una hipoteca. La mayoría de las personas buscarán una aprobación previa para tener una idea de lo que pueden pagar antes de comenzar a buscar casas . Descubra cómo funciona el proceso hipotecario con nuestra sencilla guía de 10 pasos para hipotecas alemanas .

Comprar una casa y obtener una hipoteca puede parecer complicado, especialmente cuando se encuentra en un país extranjero. Para simplificar el proceso, nuestra guía de 10 pasos sobre hipotecas alemanas para expatriados lo guía a través de todos los conceptos básicos.

Paso 1: compruebe lo que puede pagar
Antes de comenzar a buscar una casa , consulte con un proveedor de hipotecas (ya sea un agente hipotecario o un banco) para tener una idea de si califica para una hipoteca o un préstamo de propiedad de vivienda del gobierno y, de ser así, cuál será su presupuesto.

¿Agente hipotecario o banco?
Las hipotecas en Alemania se pueden tomar directamente de un banco alemán o mediante un intermediario como un corredor de hipotecas. Ambos te ofrecerán consultas gratuitas para darte una idea del proceso y los costos involucrados. Mientras que los bancos alemanes proporcionan una ruta directa a una hipoteca, los corredores ofrecen asesoramiento personalizado e investigan a varios prestamistas para encontrarle el mejor producto hipotecario . Hay muchos corredores de hipotecas de habla inglesa en Alemania que atienden específicamente a expatriados.

Calculadora de hipotecas alemana en línea
Además de consultar con expertos, el uso de una calculadora de hipotecas como MLP le dará una idea rápida de cuánto podría pagar, teniendo en cuenta los depósitos, los impuestos y otras tarifas .

Paso 2: obtenga una aprobación previa
Si está satisfecho de que cumple con los requisitos básicos, vale la pena enviar una solicitud de aprobación previa. Este paso clave significa que un prestamista hipotecario acepta provisionalmente financiar la compra de su propiedad. Tener una aprobación previa le asegura al vendedor que puede seguir adelante con la venta, lo que lo ayuda a destacarse en las visitas.

Paso 3: Encuentra tu propiedad
Equipado con una estimación realista de los tipos de propiedad que puede pagar, y armado con el conocimiento de que lo más probable es que sea aprobado para una hipoteca, puede comenzar la búsqueda de su propiedad. Tener un agente inmobiliario, que pueda avisarle cuando salgan a la venta nuevas propiedades, puede darle una ventaja competitiva.

Paso 4: haz una oferta y paga la tarifa de reserva
Una vez que haya encontrado la casa de sus sueños y la haya comparado con nuestra lista de verificación para compradores de vivienda , es hora de hacer una oferta. Es bastante común que los compradores aseguren propiedades con tarifas de reserva (0,5 – 1% del precio de la propiedad y generalmente reembolsables). Esto mantendrá la propiedad de dos a cuatro semanas, mientras finaliza su hipoteca.

Paso 5: Finalice su hipoteca
Envíe su solicitud a su proveedor hipotecario, junto con todos los documentos personales y de propiedad necesarios. El banco procesará su solicitud y recibirá una respuesta en un plazo de tres a diez días hábiles. Una vez aprobado, deberá firmar su contrato hipotecario.

Paso 6: redacte y firme un contrato de compra
En este punto, usted o el vendedor seleccionan un notario público para redactar un contrato de compra. Una vez redactado, debe reunirse con el vendedor y el notario para firmar. En esta cita formal, el notario leerá todo el contrato de compra en voz alta, permitiendo revisiones y preguntas de última hora. Si no puede hablar alemán, es posible que necesite un intérprete.

Paso 7: Pague los costos de cierre
Una vez que haya firmado el contrato de compraventa notariado, debe pagar los costos de cierre de su propio capital, incluidos los honorarios del notario y el agente inmobiliario.

Paso 8: Pague el precio de compra al vendedor
Varias semanas después, el notario le solicitará que pague el precio total de compra al vendedor. Esto incluye cualquier pago inicial de su propio capital, con el monto restante transferido directamente al vendedor por su prestamista hipotecario. Se le pedirá que complete un formulario de orden de compra para autorizar el pago.

Paso 9: Pague el impuesto a la transferencia de propiedad
Alrededor de seis a 10 semanas después de la firma del contrato de compra, recibirá una factura de su oficina de impuestos local solicitando el pago del impuesto de transferencia de propiedad ( Grunderwerbsteuer ). Una vez que haya pagado esto, el notario le indicará al registro de la propiedad que le transfiera la propiedad de la propiedad, convirtiéndolo en el propietario legal.

Paso 10: Múdate
Una vez completados todos los pasos, puede recoger las llaves, organizar su mudanza, configurar sus servicios públicos y disfrutar de su nuevo hogar.